Nemcsak gazdasági, hanem politikai oka is van a magas albérletáraknak

Miért szállhattak el az albérletárak Magyarországon?

Inkább úgy fogalmaznék, hogy a jövedelmekhez képest lettek magasak az albérletárak Budapesten. De, ha a valós értéket nézzük, akkor azért azt mondhatjuk, hogy még mindig olcsóbbak, mint egy nyugat-európai, vagy akár egy prágai albérlet. Az viszont biztos, ha ma valaki budapesti lakást bérel, akkor az nagyon megterhelő, ha nem a legmagasabb jövedelmi szegmensbe tartozik. 

Lehet azt mondani, hogy csak gazdasági, vagy csak politikai okai vannak a magas albérletáraknak?

A lakhatás egy összetett rendszer, amelyben komoly szerepe van a gazdaság mellett a politikának és magának a társadalomnak is. Az a folyamat, aminek eredményeként mára nagyon kevés az elérhető fővárosi vagy a nagyvárosi albérlet már a rendszerváltozáskor elkezdődött. Az 1980-as évek végén indultak el a nagy privatizációs hullámok, illetve kezdődött az önkormányzatiság. Az akkori döntéshozók azt mondták, hogy vannak olyan feladatok és döntések, amelyeket jobb, ha az önkormányzatok hoznak, amihez azt ígérték, kapnak tudást, kapacitást és erőforrást. Az elmúlt harminc évben azonban a mindenkori kormányok folyamatosan nyírbálták a helyi önkormányzatok és döntéshozók lehetőségeit és anyagi forrásait. Ebből a szempontból nagyon erős felelőssége van a politikának. A politika pedig rezonál a társadalom igényeire. A magas albérletárak kérdése viszont nem feltétlenül szerepel az embereknél az első helyeken, ezért társadalmi nyomás sincs a jelenlegi döntéshozókon, hogy ezzel kiemelten foglalkozzanak.

Hogyan lehet társadalmi szinten nyomást gyakorolni a döntéshozókra?

Ehhez szükség van arra, hogy a civil- és társadalmi szervezetek meg tudják fogalmazni a problémát és annak megoldását. Ezt pedig el kell juttatni az emberekhez. Úgy, hogy megértsék, mi a probléma és hogy ők maguk is képesek ezt megoldani, például azon az úton, amit a civil szervezetek mutatni tudnak. Csakhogy gond van magával a mai kommunikációval is, mert nem érték-, hanem érdek alapú, gazdasági irányú. Ezért sokkal okosabban kell a civil szervezeteknek is kommunikálni. 

Sokszor elhangzott már, hogy az országban rengeteg üresen álló lakás, vagy lakóingatlan van. Ezek a magánszektorra vagy az önkormányzati lakásállományra vonatkozó adatok?

A budapesti önkormányzati lakásállomány 10 százaléka nem lakott, és ez az aránya az üres magánlakásoknak is. A 2022-es népszámlálási adatok szerint rengeteg, mintegy 570 000 üresen álló lakóingatlan van ma Magyarországon, Budapesten ebből 160 000.

Ehhez képest hányan kereshetnek albérletet?

Nincs ilyen statisztika, ezért olyan portálok adataiból indulunk ki, amelyek a napi gyakorlatban látják és számítják ki a trendeket. Emellett az a tapasztalat, hogy ha egy albérletet meghirdetnek, az nagyon rövid úton elkél, ha már viszonylag jónak számít. Ebből következtetünk arra, hogy jóval többen keresnek albérletet, mint amennyihez ma hozzá lehet jutni.  

Ha ennyire sokan keresnek albérletet, ezeket az üresen álló lakásokat nem lehetne erre használni?

Ezek egy része valószínűleg nagyon rossz állapotú, vagy területileg olyan helyen található, ami nem teszi lehetővé, hogy közlekedés, infrastruktúra, egészségügyi ellátások, illetve munkaerőpiac szempontjából megfelelő lakhatást biztosítsanak. Ráadásul többségük magántulajdonban van. Nincs olyan központi adatbázis, ami összesítve tartalmazná ezt az információt, ezért itt is csak a gyakorlati tapasztalatok, illetve a már meglévő információk alapján tudjuk azt is, hogy nagyon sok lakóegység jelen állapotában nem alkalmas lakhatásra. Komoly befektetést igényelne, hogy albérlet lehessen belőlük. Az pedig, hogy ezek többsége magántulajdonban van, megnehezíti bevonásukat a bérlakáspiacra. Egyik megoldás az üresen álló, de lakható lakások hasznosítására a már több önkormányzat és a Főváros által is elindított Szociális Lakásügynökség lehet, ahol egy önkormányzat, vagy szervezet vállal garanciát a lakás állagának megóvásáért és a rendszeres bérfizetésért, amiért cserébe a tulajdonos a piaci ár alatt adja lakását a szervezet kezelésébe. Ugyanakkor nagyon körülírt és széles körben elfogadott keretek között a tulajdonosokat adózási eszközökkel lehetne érdekeltté tenni a lakáspiaci visszavezetésre. 

Elég biztonságot ad a tulajdonosoknak a jog ahhoz, hogy bátran kiadják albérletbe lakásukat, illetve a bérlőket is kellőképpen védi a törvény?

A törvény nagyon sok mindent a szürke zónában hagy. Nem feltétlenül határozza meg sem az albérletként kiadható lakás minőségi követelményeit, illetve, azt sem, ha valamilyen probléma merül fel, akkor kinek a kötelessége azt orvosolni. A bérlők sincsenek jó helyzetben, mert, ha valami változás történik, akkor az az ő lakhatásukat is veszélyezteti.

A Habitat for Humanity Magyarország lát megoldást?  

A Feketelakás címmel készült tanulmányunkban fogalmaztuk meg, hogy például a magántulajdonban lévő lakásbérletek regisztrációjával már annyi adathoz lehetne jutni, amivel lehetne mit kezdeni. A regisztráció a bérlőt és a bérbeadót is védheti, hiszen a szerződés is regisztrálva lenne, és mivel ez így egy hivatalos forma, mindkét felet biztosíthatja arról, hogy a jogait is érvényesítheti, ha kell.  A bérlők pedig nem szerződés nélkül, vagy szóbeli megállapodással, szívességből vagy esetleg uzsora albérletben kényszerülnének élni, amit bármikor felmondhat a bérbeadó. Ahhoz, hogy a bérbeadók ehhez a rendszerhez tartozzanak. a döntéshozók akár adókedvezményekkel is motiválhatják őket. A legkritikusabb dolog a kaució és annak a visszaadása, ha a bérlő elköltözik az albérletből. A legtöbb vitás eset ilyenkor abból adódik, hogy mennyit akar a főbérlő levonni a kaució összegéből. Ha ebből jogvita kerekedne, sehol sincs olyan fórum, ahol viszonylag egyszerűen és könnyen megoldható lenne.  Ehhez viszonylag kis költséggel lehetne már egy meglévő intézményt átalakítani. Emellett a lakástörvény reformjára is szükség lenne ahhoz, hogy mindkét fél számára jobban szabályozott jogviszony legyen az albérlet. 

Az önkormányzati bérlakások esetében milyen megoldást javasolnak?

A Második esély programunkban üresen álló, rossz állapotú ingatlanokat újítunk fel. Ehhez együttműködünk az adott önkormányzattal, a családok átmeneti otthonával, az onnan kiköltözésre váró, az önálló lakhatásra kész kisgyerekes családdal és szociális munkással.  A családdal együtt felújítjuk az önkormányzat által adott ingatlant, és miután beköltöznek egy szociális munkás még egy éven keresztül segíti a családot, hogy ott is tudjanak maradni. Ez egy jó mintaprogram ahhoz, hogy meg tudjuk határozni az igényeket, lássuk a költségeket. Így tudunk olyan javaslatokat készíteni a döntéshozóknak, amikben egy erősebb önkormányzati szerepvállalással, vagy egy hosszabb távú kormányzati stratégiai döntéssel, ez az önkormányzati lakásállomány meg tudna újulni. Az, hogyha egy megfizethető, szociális bérlakásról beszélünk, nem feltétlenül kell, hogy mindig egy leromlott házban egy átlag alatti színvonalú lakhatást jelentsen. Ehhez már csak az kell, hogy a döntéshozók is foglalkozzanak a lakhatás kérdésével, és használható választ, megoldást adjanak erre az egyre égetőbb problémára.